Obra por Administração ou por Preço Fechado: Qual a melhor opção para construir ou reformar?

Atualizado: 30 de nov. de 2020


Sala com pé direito alto, iluminação natural, com paredes brancas e grandes janelas. Parede ao fundo com lareira e pintura que imita concreto aparente. Sofá branco e amplo ao centro.
Obra por Administração ou por Preço Fechado: Qual a melhor opção para construir ou reformar?

Está à procura de uma empresa para construir ou reformar a sua casa?

Caso a sua resposta seja sim, você deverá escolher entre as duas modalidades de contrato para a execução da obra: Contrato por Administração ou por Preço Fechado.

Para analisar a opção mais adequada para você, é importante:


  • Entender o seu perfil: você prefere gastar mais dinheiro, porém não quer se envolver com pagamentos dos itens em separado da obra? É avesso a riscos? Gosta de ter o controle de tudo o que está sendo usado na sua construção?

  • Confirmar se o projeto que você possui no momento da contratação da obra contempla todas as especificações e detalhes necessários para um contrato de pacote fechado, principalmente no que diz respeito à definição dos acabamentos;

  • Definir o valor máximo que você está disposto a investir.


As respostas das perguntas acima deverão ser utilizadas e confrontadas com as características de cada modalidade e ajudarão na escolha da melhor opção de contrato. Cabe ressaltar que não existe uma alternativa melhor que a outra, mas sim a que é a mais apropriada para você e, o mais importante, a que evitará problemas durante a obra.


Casal analisando e discutindo sobre o projeto de sua casa.
Obra por Administração ou por Preço Fechado: Qual a melhor opção para construir ou reformar?

A seguir descreveremos as características, prós e contras de cada uma das modalidades de construção.


Obra por Administração

Nesta modalidade, também chamada de "Contrato a Preço de Custo", a construtora é responsável por realizar as cotações de cada material e serviço, equalizar as propostas e fechar as contratações dentro do cronograma de compras da obra. O pagamento aos fornecedores é realizado pelo cliente seguindo o relatório de vencimentos informado pela construtora.

A construtora é remunerada por uma taxa de administração, calculada a partir de um percentual do custo da obra. Esta remuneração pode variar de acordo com o valor gasto ao longo da construção ou ser um valor fixo mensal.

Uma vez que o cliente participa ativamente de todo o processo de pagamento dos materiais e serviços, ele terá toda a informação relativa ao que está sendo usado na obra e o seu custo efetivo. Dessa forma, o risco associado a mudanças não acordadas entre o que foi projetado e o utilizado é praticamente nulo nesta opção.

Aqui é possível iniciar a obra sem que todas as especificações do projeto estejam totalmente definidas. Além disso, possui uma maior flexibilidade e agilidade em relação às alterações, já que não é necessário passar pelo processo de negociação comercial, entre cliente e construtora, a cada mudança do projeto.

Nesta opção há uma maior flexibilidade entre o cronograma da obra e o seu desembolso mensal, permitindo planejar o ritmo da obra de acordo com o seu orçamento disponível mensalmente.

Por último, esta é a opção que costuma ser mais barata para o cliente, uma vez que a tributação relativa ao pagamento dos materiais e serviços será paga apenas uma vez.

Como ponto negativo, é necessário que o cliente pague uma quantidade maior de faturas, uma vez que é dele a responsabilidade por todos os pagamentos da obra. Além disso, pode ser mais oneroso se houver retrabalhos.



Obra por Preço Fixo


Esta opção, também chamada de "Empreitada por Preço Global", consiste em fechar com a construtora um contrato de preço fixo para a execução da obra. Neste caso, a construtora é remunerada pelo escopo contratado e paga os materiais e serviços diretamente aos fornecedores.

Como premissa, é importante que, no contrato, haja a definição clara do escopo com o detalhamento e especificações de todos os serviços e materiais que serão aplicados na obra.

Como vantagem desta alternativa, temos um desembolso mais simples para o cliente, pois este irá pagar apenas a construtora, de acordo com o andamento da obra.

Outro ponto que costuma ser apontado como vantagem é o preço fixo, acordado no início da obra que, teoricamente, não havendo mudança de escopo, não deveria ser alterado. Porém, cabe aqui uma ressalva: é usual que em determinadas situações as construtoras levem ao cliente pleitos solicitando aditivos. Estes pleitos podem estar embasados em uma série de situações ocorridas no decorrer da obra, tais com chuvas maior que a média histórica, erros de projeto ou outras condições não contempladas no escopo inicial.


Para esta modalidade é recomendado que o cliente contrate um engenheiro para verificar se o que está sendo comprado e utilizado na obra pela construtora está de acordo com as especificações do projeto. Infelizmente, a prática de usar materiais diferentes do projeto, com o objetivo de tornar o custo da obra mais baixo, sem alinhar estas mudanças junto ao cliente, é utilizada por muitas construtoras do mercado. Como resultado, o lucro da construtora se torna maior e o cliente recebe um produto diferente do que foi negociado.


Como desvantagem, esta é uma modalidade que costuma ser mais cara para o cliente devido à questão tributária, já que a construtora paga os impostos relativos aos materiais e serviços e depois será remunerada pelo cliente, resultando em incidência de imposto sobre imposto.

Aqui, cada alteração realizada pelo cliente ou necessária devido a algum tipo de inconsistência do projeto resultará em uma renegociação dos valores e prazo do contrato.



Por último, é importante destacar que para qualquer construção nova e para diversas situações de reforma existe uma obrigatoriedade legal exigindo que um profissional devidamente habilitado (pode ser um engenheiro ou arquiteto registrado junto a sua entidade de classe) assuma a responsabilidade técnica pela obra. Ou seja, além de possuir um responsável técnico pelo projeto você também precisará ter um responsável pela construção. Assim, ao orçar a execução da sua obra, independentemente da modalidade de contrato, tenha certeza de que as empresas consultadas possuam no seu quadro este profissional e que ele realmente esteja no dia a dia da obra. A prática de assumir a responsabilidade sem efetivamente acompanhar a construção é ilegal, além de trazer ao cliente um risco extremamente alto de ocorrência de erros construtivos e retrabalhos que, com certeza, impactarão no bolso do proprietário.

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